Déclarer ses revenus locatifs chaque année est une étape complexe et stressante, notamment pour les propriétaires débutants, n’ayant pas de grandes connaissances dans le domaine foncier. De plus, une mauvaise déclaration peut entraîner certaines conséquences fiscales, ce pourquoi il est important de porter attention à votre déclaration de revenus en ligne ou sur formulaire papier, avec votre Numéro Fiscal de Référence (NIF). Agilimo vous adresse dans cet article quelques conseils pour vous aider à comprendre comment déclarer vos revenus locatifs tout en réduisant votre charge fiscale.
Déclarer ses revenus locatifs : ce qu’il faut savoir en amont
Les revenus fonciers (ou revenus locatifs) correspondent à la somme des revenus d’un propriétaire, générés par la location de biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements nus, meublés ou saisonniers. Tous ses revenus sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu, et donc à un régime déclaratif et d’imposition qui diffère selon le type de location. En effet, un logement vide doit être déclaré selon les revenus appliqués à l’année, et donc selon le régime qui lui sera attribué. Un logement meublé en revanche se déclare dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Déclarer une location nue : les revenus fonciers
Pour tout propriétaire qui dispose d’une location nue, il devra effectuer sa déclaration d’impôts dans la catégorie des revenus fonciers. Mais que faut-il déclarer exactement au sein de cette section ?
- Le montant des loyers perçus hors charges,
- Les indemnités d’assurance en cas loyers impayés,
- Les aides financières accordées par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) dans le cadre de la réalisation de travaux au sein du logement,
- Les recettes provenant de la location de panneaux publicitaires.
Les différents régimes d’imposition pour la location nue
Au sein du formulaire, vous devrez cocher une case parmi les deux types de régimes existants pour la location nue :
- Le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles tirées de la location nue ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers pour tenir compte des charges. Il est simple à mettre en place et ne nécessite pas de tenue comptable détaillée.
- Le régime réel concerne les propriétaires dont les recettes annuelles dépassent 15 000 € mais il peut aussi être choisi volontairement par les propriétaires. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées par le bailleur. Ce régime est plus complexe que le micro-foncier, mais il peut s’avérer plus avantageux en termes d’économies d’impôt.
Les charges déductibles de la location nue
Au sein de la déclaration de revenus pour une location nue, vous trouverez également une section où vous pourrez insérer les charges déductibles qui comprennent toutes les dépenses engagées par le propriétaire pour l’entretien, la réparation et la gestion de son bien immobilier. Parmi ces charges figurent :
- Les frais de gestion (honoraires de syndic, frais d’agence),
- Les primes d’assurance,
- Les dépenses pour des travaux de réparation ou d’entretien (ravalement de façade, remplacement de chaudière),
- Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien,
- Les charges de copropriété,
- Les impôts et taxes.
Pour que ces frais et charges soient bénéfiques pour le résultat foncier, ceux-ci doivent être inférieurs à la somme des revenus liés à la location. Dans le cas inverse avec des charges plus élevées que la somme des revenus, le résultat foncier sera en déficit, c’est-à-dire qu’il pourra être déduit de vos revenus totaux, afin de pouvoir opérer une réduction de votre impôt sur le revenu.
Déclarer une location meublée : les régimes BIC
Tous les propriétaires disposant d’une location meublée devront déclarer leurs revenus au sein de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les régimes d’imposition de la location meublée
Le micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles, charges comprises, ne dépassent pas les 70 000 €. Le propriétaire se voit attribuer un abattement forfaitaire de 50% avant imposition.
Le réel BIC concerne les propriétaires dont les recettes dépassent ce seuil ou qui optent volontairement pour ce régime. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles, y compris l’amortissement du bien.
Les charges déductibles de la location meublée
Le régime micro-BIC ne permet pas au propriétaire de déduire ses charges, c’est pourquoi ce type de régime est intéressant pour les propriétaires qui possèdent des charges déductibles inférieures à 50%.
En ce qui concerne le régime réel BIC, voici l’ensemble des charges qui peuvent être déduites :
- Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien immobilier,
- Les frais de notaire et d’enregistrement,
- Les frais de garantie (caution, hypothèque, etc.),
- Les frais de gestion locative, y compris les honoraires d’agence immobilière,
- Les primes d’assurance habitation, responsabilité civile, etc,
- Les frais de comptabilité et d’expertise comptable.
- Les frais de publicité,
- Les frais d’entretien, de réparation et de maintenance du bien,
- Les taxes et impôts.
À savoir que pour être déductibles, vos charges doivent être justifiées, d’où l’importance de conserver toutes vos factures et pièces justificatives.
Déclarer une location saisonnière
La location saisonnière, comme la location meublée, relève des régimes BIC. Les propriétaires doivent donc choisir entre le micro BIC et le réel BIC selon leurs recettes annuelles et leur situation. Ils doivent également respecter certaines obligations, comme l’enregistrement de leur meublé de tourisme auprès de la mairie.
Conseils afin d’optimiser sa déclaration de revenus locatifs
Pour bien déclarer vos revenus locatifs et réduire au mieux votre charge fiscale, voici quelques astuces :
- Choisir le régime d’imposition adapté à votre situation (micro-foncier, réel foncier, micro-BIC ou réel BIC),
- Veiller à ne rien oublier lorsque vous déduirez toutes les charges éligibles pour minimiser votre base imposable,
- Anticiper et planifier les travaux de réparation ou d’entretien pour profiter au mieux des déductions fiscales,
- Consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour vous assurer de respecter toutes les obligations légales, mais aussi pour ne rien oublier lors de la déclaration de revenus.
En suivant ces conseils, vous serez en mesure d’optimiser votre déclaration de revenus locatifs et d’éviter les éventuels problèmes fiscaux.
En somme, bien déclarer ses revenus locatifs est essentiel pour éviter d’indésirables conséquences fiscales. Prenez le temps de bien comprendre les différents régimes d’imposition, les charges déductibles, ainsi que les spécificités des locations meublées et saisonnières. N’hésitez pas à solliciter un professionnel si nécessaire pour vous accompagner dans cette démarche, ou même à vous procurer un logiciel de gestion locative qui vous permettra d’être accompagné au sein de toutes vos démarches fiscales et comptables.
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