Gérer sa location immobilière seul est une question que se posent de nombreux propriétaires bailleurs. En effet, cela peut permettre d’économiser sur les frais de gestion locative et d’avoir un contrôle direct sur la location. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les responsabilités en jeu, les compétences nécessaires ainsi que les outils indispensables pour réussir cette démarche.
Évaluer la faisabilité de la gestion locative en solo
Tout d’abord, selon votre situation, vous devez évaluer si vous êtes en capacité de gérer seul votre location, en passant d’abord par vous demander si vous pourrez consacrer assez de temps à votre gestion locative.
Quelles compétences requises, selon quelles formations ?
Pour gérer sa location en solo, il est important d’avoir des connaissances en droit immobilier, comptabilité et fiscalité. En effet, cela implique de devoir gérer ses revenus locatifs, ainsi que remplir sa déclaration d’impôts en autonomie, d’où l’importance de se former afin que votre gestion locative soit juste et claire.
Les propriétaires bailleurs peuvent ainsi suivre des formations ou s’informer sur ces sujets grâce à certaines formations en ligne, ou tout simplement s’informer via les livres, les sites spécialisés ou par des associations de propriétaires.
Responsabilités civiles et pénales
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes responsable de la sécurité et du bon état du logement loué. Vous devez ainsi être vigilant quant aux risques liés aux installations électriques, au gaz ou à l’humidité par exemple. Pour cela, vous pourrez faire appel à des sociétés qui pourront s’assurer de la conformité du logement avant qu’il ne soit mis en location.
De plus, vous êtes tenu de respecter les obligations légales en matière de location, sous peine de sanctions civiles ou pénales, que ce soit pour l’envoi de documents administratifs au locataire (état des lieux, contrat de location, quittances de loyer…) ou par l’exactitude des données que vous partagerez à l’Etat (déclaration de revenus, taxe foncière…).
Budgétiser son projet
On ne s’improvise pas gestionnaire locatif du jour au lendemain, néanmoins quelles que soient les connaissances que vous avez dans le domaine, il est primordial de calculer le coût total de votre investissement avant de vous lancer. Cela passe par évaluer le coût total du bien, frais de notaires compris, avec les mensualités de votre prêt, les charges ajoutées mais aussi avec une estimation de la taxe foncière que vous devrez payer chaque année.
Pour plus d’informations à ce sujet, consultez notre guide sur l’investissement locatif.
Préparer le logement pour la location
Pour vous rendre compte de la rentabilité de votre investissement, vous pourrez passer à la prochaine étape avec le diagnostic du logement et le calcul du montant du loyer.
Diagnostic et mise en conformité
Avant de louer votre logement, il est indispensable d’effectuer un diagnostic immobilier complet (amiante, plomb, électricité, etc.) comme le ferait une agence immobilière, et alors de réaliser des travaux si nécessaire afin d’assurer la sécurité et le confort des futurs locataires.
Estimation du loyer
Tout d’abord, il est important de fixer un loyer en adéquation avec le marché immobilier local. Pour cela, vous pouvez vous référer aux indices publiés par l’INSEE ou bien consulter les annonces de location similaires dans votre secteur.
Bien sûr, en fonction des spécificités de votre bien (balcon, jardin, superficie…) et des travaux effectués, vous pourrez adapter le montant du loyer afin d’obtenir un retour sur investissement favorable.
Trouver le bon locataire
Une fois le logement conforme, vous pourrez alors passer à la mise en location du bien.
Annonces et visites
Afin de trouver un locataire, il est essentiel de publier une annonce claire, incluant des photos de qualité du logement, une description précise des spécificités du logement, des charges incluses et de la situation géographique du logement. Vous pourrez également indiquer quelles garanties vous souhaitez et préciser à qui le logement s’adresse, que ce soit pour un étudiant ou un couple de jeunes actifs notamment.
Vous pourrez ensuite diffuser et partager cette annonce sur des sites spécialisés dans le but d’organiser des visites avec les candidats intéressés.
Vérification des antécédents et des garanties
Lorsque vous recevez des dossiers de candidature, vérifiez attentivement les informations fournies (revenus, situation professionnelle, etc.) ainsi que les garanties fournies (caution, garantie Visale, garantie parentale…). N’hésitez pas à demander des justificatifs supplémentaires (bulletins de salaire, avis d’imposition…) en cas de doute.
Gérer toute la partie administrative
C’est la partie la plus chronophage de la gestion locative : la gestion administrative, qui fait partie de vos obligations légales envers vos locataires.
Rédaction et signature du bail
La rédaction du contrat de location doit être réalisée avec soin afin d’éviter tout litige avec le locataire. Pour cela, il existe des modèles de baux types à adapter selon la situation du logement (location vide, meublée, résidence principale…). Le bail doit être signé par les deux parties et accompagné d’un état des lieux d’entrée détaillé.
Quittances, révisions du loyer et régularisation des charges
En tant que propriétaire bailleur gérant seul sa location, vous devrez vous occuper de l’envoi envoyer des quittances de loyer chaque mois à votre locataire. Il vous faudra aussi procéder annuellement à la révision du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL), et selon l’état et la situation du logement. De plus, vous êtes tenu responsable de la régularisation des charges récupérables auprès du locataire, notamment si celles-ci augmentent ou diminuent.
Tous ces documents administratifs sont essentiels pour une bonne gestion locative correspondant aux normes légales, mais aussi pour établir une bonne communication avec vos locataires.
Se préparer en cas d’imprévus
En tant que propriétaire d’un bien locatif qui gère tout seul, vous pourrez être amené à faire face aux réparations, en cas d’incidents au sein du bien.
Entretien courant et réparations locatives
Il est important d’assurer un entretien régulier du logement et de veiller à effectuer les réparations nécessaires afin qu’il soit toujours conforme mais aussi pour préserver la valeur du bien. Certaines réparations peuvent être à la charge du locataire, tandis que d’autres incombent au propriétaire, notamment si celles-ci font l’objet d’entretien du logement.
Il convient donc de bien connaître vos obligations respectives, et d’effectuer les réparations en temps et en heure pour qu’elles n’affectent pas directement le locataire.
Gestion des incidents et des litiges
En cas d’incident ou de litige (loyers impayés, dégradations…), vous devez être en mesure de gérer la situation avec diplomatie et efficacité. Dans ce cas-là vous devez agir rapidement, c’est pourquoi il est important de réfléchir à comment réagir dans cette situation, et avec quels moyens.
Si nécessaire, vous pouvez faire appel à un conseil juridique pour vous aider dans ces démarches, en fonction de l’ampleur des litiges.
Gérer les aspects fiscaux
Bien évidemment, tout au long de la mise en location de votre bien, vous devez assurer la gestion fiscale complète, sous peine de sanctions fiscales et pénales.
Déclaration des revenus locatifs
Les revenus issus de la location doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus annuelle. Selon le type de location (vide, meublée, bureau, local commercial) et le régime fiscal choisi (micro-foncier, micro-BIC…), les modalités de déclaration peuvent être variées. C’est la partie la plus difficile lorsqu’un propriétaire souhaite gérer sa location seul puisque rien ne doit être omis.
Avantages fiscaux et optimisation
Gérer soi-même sa location a tout de même de nombreux avantages notamment au niveau fiscal notamment grâce à certains dispositifs qui opèrent une réduction des impôts comme le dispositif de la loi Pinel pour la défiscalisation immobilière, le Censi-Bouvard ou encore le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Ces dispositifs à destination des propriétaires permettent d’optimiser la fiscalité immobilière.
Mais la gestion locative peut être optimisée à tous niveaux, en choisissant une solution adaptée aux besoins du propriétaire, un outil qui permettrait au bailleur d’automatiser les tâches chronophages comme l’envoi des documents administratifs, la régularisation des charges ou encore le calcul pour la déclaration de revenus annuelle.
Agilimo, l’outil pour faciliter la gestion locative
Pour simplifier la gestion de votre location, vous pouvez utiliser le logiciel de gestion locative Agilimo, un logiciel lui-même développé par une équipe de professionnels experts-comptables. Tous les différents outils intégrés vous permettent de gérer les quittances, les contrats, ainsi que les révisions de loyer, mais vous permettent aussi un suivi sur l’évolution de vos revenus locatifs.
Choisir Agilimo, c’est opter pour une solution d’accompagnement quotidienne lorsqu’un propriétaire souhaite gérer sa location seul. En effet, il comprend des outils de comptabilité, de nombreux conseils à propos de l’investissement, et permet aussi de garder un œil sur les biens immobiliers du bailleur, avec toutes ses données disponibles sur un seul espace : le logiciel ou l’application Agilimo pour plus de facilité !
