La location meublée représente une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers, notamment des avantages fiscaux et patrimoniaux. Pour tirer pleinement parti de cette activité, il est essentiel de comprendre les différentes facettes du statut de loueur en meublé, avec les statuts LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Dans ce guide complet, nous aborderons les critères de ce type de location meublée, les démarches administratives à suivre pour obtenir ces statuts, ainsi que la fiscalité associée.
Qu’est ce qui définit une location meublée ?
Une location meublée est un logement qui est loué avec l’ensemble des équipements nécessaires pour permettre au locataire de s’installer immédiatement sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles. Le logement doit servir à l’habitation et doit être équipé de nombreux équipements essentiels afin d’assurer le confort des locataires dans leur vie quotidienne.
Contrairement à la location non meublée, où le locataire doit apporter ses propres meubles et équipements, la location meublée offre une solution clé en main pour les personnes à la recherche d’un logement temporaire ou saisonnier. Ce type de location est très répandu dans les zones à grande affluence, dans les centres-villes de métropole afin de faciliter la mise en location, et favoriser l’entrée de nouveaux locataires. De plus, la durée minimale du bail est généralement plus courte pour une location meublée (minimum 1 an) que pour une location non meublée (3 ans).
Statuts du loueur en meublé : LMNP et LMP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux personnes qui louent un ou plusieurs logements meublés sans qu’ils n’en fassent leur activité principale. Pour être éligible au statut LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou doivent représenter moins de 50% des revenus globaux sur la déclaration de revenus.
À l’inverse, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concerne les propriétaires dont l’activité principale est la mise en location d’un bien meublé. Il s’adresse aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels dépassent les 23 000 € et donc qui représentent plus de 50% des revenus sur la déclaration. Ce statut, puisqu’il est professionnel, nécessite une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) afin que le propriétaire soit reconnu comme loueur professionnel.
Avantages et inconvénients de chaque statut
Le statut LMNP présente plusieurs avantages, notamment une fiscalité avantageuse grâce au régime BIC qui permet d’abaisser le revenu imposable. Il permet également d’amortir le bien immobilier sur une longue période, réduisant ainsi l’imposition sur les bénéfices. De plus, les démarches sont simples à suivre : il suffit seulement d’envoyer un formulaire de début d’activité pour obtenir le statut LMNP. Toutefois, on retrouve néanmoins un inconvénient principal : les charges sociales sont plus élevées pour les LMNP que pour les LMP.
Le statut LMP offre quant à lui une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la possibilité de déduire les déficits fonciers des autres revenus imposables et une meilleure protection sociale grâce à l’affiliation du propriétaire au régime des travailleurs indépendants. En revanche, les obligations administratives et comptables sont plus lourdes pour les LMP. D’abord, les revenus provenant des loyers annuels doivent être supérieurs à 23 000 €, sinon le propriétaire peut perdre son statut durant les 3 premières années. Cette perte peut avoir des conséquences directes sur la déclaration de revenus, avec l’impossibilité de déduire les déficits antérieurs à l’achat du bien.
Quelles conditions pour obtenir le statut LMNP ou LMP ?
Comment obtenir le statut LMNP ou LMP ?
Pour obtenir le statut LMNP aux yeux de la loi, il suffit de remplir une déclaration P0i auprès du greffe du tribunal de commerce et de s’inscrire au centre de formalités des entreprises (CFE) correspondant. Pour le statut LMP, en plus de ces démarches, il faut également s’immatriculer au RCS en tant que loueur professionnel.
Chaque statut, que ce soit LMNP et LMP est soumis à certaines obligations fiscales et comptables. Ils doivent notamment déclarer leurs revenus locatifs sous le régime micro-BIC ou réel simplifié, tenir une comptabilité pour leur activité, mais aussi établir des factures pour leurs clients.
Loueur en meublé : qu’en est-il de la fiscalité ?
Les revenus locatifs tirés de la location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition existent : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Les régimes d’imposition : micro-BIC et régime réel
Le régime micro-BIC s’applique aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, sans avoir à justifier ces dépenses.
Le régime réel concerne les loueurs en meublé dont les recettes annuelles dépassent 72 600 €. Les propriétaires éligibles au régime micro-BIC peuvent opter volontairement pour ce régime. Ce type de régime permet de déduire les charges réelles liées à l’activité (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien, etc.) et peut ainsi offrir une fiscalité plus avantageuse que le régime micro-BIC dans certains cas.
La déduction des charges et amortissement
Dans le cadre du régime réel simplifié, les loueurs en meublé peuvent déduire certaines charges liées à leur activité, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou encore les dépenses d’entretien et de réparation. Ils peuvent également pratiquer l’amortissement du bien immobilier sur une période généralement comprise entre 20 et 40 ans, ce qui permet de réduire l’imposition sur les bénéfices réalisés.
En ce qui concerne le régime micro-BIC pour une location meublée, les charges ne peuvent pas être déductibles. Il reste tout de même avantageux pour les propriétaires dont les charges déductibles ne dépassent pas 50%.
L’exonération de la TVA et autres avantages fiscaux
La location meublée est généralement exonérée de TVA, sauf si elle est assortie de prestations para-hôtelières (accueil, nettoyage, fourniture de linge, etc.). Par ailleurs, les loueurs en meublé peuvent bénéficier d’autres avantages fiscaux, tels que des réductions d’impôt pour investissement locatif (dispositif Censi-Bouvard) ou encore l’exonération de la taxe foncière dans certaines résidences de tourisme.
Entretenir et gérer son bien meublé
Le bailleur d’un logement meublé doit veiller à l’entretien et à la bonne tenue du bien. Il doit également s’assurer que les équipements fournis sont en état de fonctionnement et que les règles en matière de sécurité sont respectées, notamment en ce qui concerne les détecteurs de fumée et les installations électriques.
Il est fortement recommandé aux loueurs en meublé de souscrire une assurance spécifique pour leur activité, couvrant les risques liés à la location (incendie, dégât des eaux, vol, etc.) ainsi que leur responsabilité civile professionnelle. Cette assurance permettra de protéger le patrimoine immobilier du bailleur et d’éviter des frais importants en cas de sinistre.
En conclusion, la location meublée offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers, tant sur le plan fiscal que patrimonial. Le choix entre les statuts LMNP et LMP dépendra principalement des objectifs et contraintes de chaque investisseur. Une bonne connaissance des démarches administratives et obligations fiscales associées à ces statuts permettra de gérer efficacement son investissement locatif et d’en tirer le meilleur parti.
