Conseils pratiques par Rémi Gourrin, associé Fimeco Walter France.
Les investissements immobiliers permettent de capitaliser pour assurer ses vieux jours ou plus rarement, vivre des revenus qu’ils procurent. Ils sont en fait un complément.
Dans le cheminement du raisonnement d’un investisseur foncier, acheter un bien pour capitaliser grâce aux revenus locatifs procurés et posséder à terme un patrimoine à valeur sûre sont une belle promesse. D’autant plus lorsque ce patrimoine génère des plus-values substantielles sur les dernières années, du fait du marché immobilier qui profite aux investisseurs qui ont investi au bon moment. Ce bonus n’est pas sans séduire bon nombre de chefs d’entreprise et de particuliers.
Cependant, si ce raisonnement est louable, de tels investissements – de par leur ampleur (les montants investis sont souvent significatifs), les engagements financiers qu’ils nécessitent, le choix de la structure juridique qui doit être créée et la fiscalité sous-jacente qu’ils génèrent –, doivent être préparés et accompagnés.
Cet article est le premier volet d’une longue suite d’articles consacrés à l’immobilier. Il n’a pas pour vocation de rentrer dans les détails d’un projet d’investissement immobilier mais de permettre d’informer le futur propriétaire sur la chronologie de la démarche à suivre, de l’intention d’acheter en passant par l’acquisition du bien et jusqu’à la perception des revenus qu’il génère.
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Acheter un bien immobilier, une belle promesse
Avez-vous remarqué à quel point le dimanche est un jour où se cristallisent tous les rêves ? Nous avons un peu de capital de côté, nos revenus nous permettent de faire quelques économies et le Président semble rassurant sur nos pensions de retraite : travaillez, nous verrons après ! La peur de l’avenir, la nécessité de capitaliser pour assurer ses vieux jours, les enfants qui grandissent et auront besoin d’un logement… bien des situations qui motivent de tels investissements.
De ce premier dimanche après-midi à la mise en location du bien, la conservation ou la vente, le chemin est parfois long, jalonné de choix complexes et quelquefois bordé de désillusions.
En préambule, vouloir acheter oui… mais…
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Je souhaite acheter, y-a-t-il des prérequis ?
Oui, ils sont assez basiques : ayez des revenus (pour vous ouvrir les portes des financeurs), des situations stables, un apport et un projet qui tient la route.
Ou encore ayez quelques garanties, soyez de la profession du bâtiment, achetez bon marché et donnez une belle plus-value à votre bien. Mais cela n’exonère pas d’avoir un projet viable.
On peut rencontrer ces deux situations mais soyez installés dans la vie ou… soyez un peu malin !
En synthèse, de tels achats étant souvent financés par un emprunt, les garanties demandées par les financeurs telles qu’hypothèques ou privilèges de prêteur de deniers ne suffisent pas toujours ; un apport et des revenus suffisants et sûrs sont nécessaires.
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Vers quel bien s’orienter pour un investissement immobilier ?
Les catégories de biens et de systèmes de location sont une vraie « jungle » au travers de laquelle le futur investisseur se sent perdu tant les situations sont nombreuses :
- Biens individuels ou collectifs,
- Biens professionnels ou non,
- Meublé ou non,
- Locations saisonnières ou à l’année,
- La localisation géographique,
- Les projets et les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement) proposés par les banques et les conseils divers avec les avantages fiscaux qui y sont attachés,
- Neuf ou ancien.
Tant de choix, de propositions… Attention d’ailleurs au terme défiscalisation qui est à la fois inadapté et parfois trompeur. En effet, la « défiscalisation », en soi, ne veut rien dire. Il s’agit juste d’aides fiscales pour promouvoir l’immobilier. Vous aurez un avantage fiscal, car vous aurez, en contrepartie, des obligations.
Deux règles essentielles doivent être respectées : ne perdez pas de vue la raison précise qui vous motive à acheter, et sachez déceler la bonne opportunité, qui consiste à dénicher un bien qui offre la qualité attendue à un prix raisonnable, voire, si possible, en dessous du cours moyen (même si c’est plutôt rare).
Si l’opportunité est en accord avec vos motivations précises, c’est un bon départ.
Cela parait simpliste, pour autant certains n’arrivent pas à concilier ces deux éléments. Dire « Je veux investir pour ma retraite » n’est pas un objectif assez précis. Etes-vous certain de vouloir vous endetter entre 10 et 20 ans ?
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Quand la cible est précisée, on parle argent et budget
Dis-moi combien cela rapporte et je te dirai si c’est rentable… Miroir, mon beau miroir !
Malheureusement, l’approche s’avère plus complexe mais avec un peu de méthode et quelques outils on y arrive. Il existe désormais des applications mobiles pour accompagner les investisseurs et les propriétaires fonciers dans leur démarche. Dès qu’un propriétaire possède deux biens, on s’aperçoit qu’il n’est souvent pas organisé pour centraliser les coordonnées du bien, éventuellement du syndic pour les co-propriétés, les artisans qu’il fait intervenir, les assurances, les tableaux d’amortissement… Ces applications, bien utilisées, permettent de remplir la déclaration de revenus, et même de réaliser un bilan patrimonial.
N’oublions pas qu’un bien immobilier, avant de rapporter, nécessite de faire face à des coûts plus ou moins réguliers, qu’il convient de budgéter avec le plus de précision possible pour en appréhender la portée.
De manière schématique, la rentabilité d’un bien immobilier, ce n’est pas les loyers encaissés moins les échéances d’emprunts. Sur 15 ans, il y aura obligatoirement des dépenses d’entretien et autres frais de maintenance.
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Les ressources : loyers encaissés
Avant tout, soyez réaliste quant aux ressources attendues. Il convient de budgéter un loyer raisonnable. Renseignez-vous sur la tendance locale, en y adaptant les spécificités de votre bien : emplacement, facilités, agencements de confort… Ensuite, prévoyez un taux de remplissage réaliste afin de couvrir les imprévus liés aux périodes durant lesquelles votre logement peut être vacant suite au départ d’un locataire ou à des impayés.
Exemple : pour un loyer de 600 euros par mois, les ressources annuelles maximum sont
de 600 € x 12 mois = 7 200 € à limiter par exemple à 90% soit 6 500 € par an.
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Les charges de fonctionnement
Il faut prévoir les charges usuelles et récurrentes : les entretiens et les réparations engagés dans l’année, la taxe foncière, l’assurance, les charges de copropriété…
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Les coûts futurs à budgéter
Il s’agit des charges d’entretien et des réparations à venir, qui peuvent être calculées selon un pourcentage de la valeur du bien. Sur une dizaine d’années, les évaluer entre 2 et 10 % de la valeur du bien ne paraît pas trop irréaliste.
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Les remboursements d’emprunt
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La fiscalité
Les biens immobiliers peuvent être soumis soit à l’impôt sur le revenu s’ils sont achetés directement par une personne physique ou par le biais d’une SCI à l’IR ; soit à l’impôt sur les sociétés s’ils sont achetées par une SCI ayant opté pour l’IS ou par une société commerciale type SARL ou SAS.
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Quels sont les rendements raisonnablement attendus d’un investissement immobilier ?
C’est la clef de voute de la décision d’investir. Faites attention et soyez raisonnables dans vos prévisions de rendement. Pour calculer son rendement, il faut budgéter les ressources et y soustraire tous
les frais et les coûts : l’emprunt, les charges, et l’impôt.
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Le choix de la forme juridique
Vous voulez acheter seul ou à plusieurs ? Vous voulez pouvoir transmettre ou pas ? Autant de questions à se poser préalablement au choix de la structure juridique. La SCI un outil très intéressant mais n’est pas une fin en soi. Si vous constituez une SCI sans raison particulière, peut-être que cela ne servira à rien et ne se justifiera donc pas. Il faut que ce soit pensé par rapport à vos objectifs.
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La fiscalité immobilière, grande oubliée dans la démarche de l’investisseur mais pas dans celle des services fiscaux !
Saviez-vous que la CSG sur les revenus du capital s’élève actuellement à 17,20 % dont 6,80 % sont déductibles de vos revenus ? Ainsi, pour un couple dont la tranche marginale (la plus élevée) d’impôt serait à 30 %, le coût de la CSG sur les revenus immobiliers est de (17,20% – 6,80%) + (70%x6,80%) soit 15,16%.
Il s’agit là réellement d’une grosse ponction dans la rentabilité du projet, entraînant parfois quelques désillusions si elle n’est pas correctement évaluée au préalable.
Re-précisons que cette fiscalité n’impacte que les revenus fonciers soumis au barème de l’IR. Il en est autrement dans le cadre de l’IS.
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Monsieur le banquier, prêtez-moi un peu d’argent
Lorsque vous aurez pris votre décision d’investissement, vous devrez aller négocier un emprunt auprès de votre banquier, en calculant le montant de l’emprunt, sa durée, la périodicité de remboursement, le taux, les échéances, les frais de dossier et les garanties. Inutile de préciser que pour monter un dossier de financement, c’est la budgétisation de l’ensemble des couts et du désendettement qui est le plus important à estimer, afin de prouver au préteur que vous pourrez rembourser.
En résumé, ne vous y prenez pas la veille, sauf si vous autofinancez. Et ce n’est pas parce qu’on autofinance qu’il ne faut pas réfléchir au projet.
En synthèse il faut avoir en tête que la fiscalité vient tellement ponctionner la rentabilité d’un bien qu’il n’est pas du tout évident d’arriver à l’autofinancer. Mais même si la perception des loyers n’arrive pas toujours à autofinancer complètement l’acquisition, celle-ci peut s’avérer tout de même intéressante, compte tenu des objectifs que chacun se sera fixés au départ.
