Beaucoup de propriétaires pensent qu’un logement abîmé leur permet de garder le dépôt de garantie. En réalité, seules certaines sommes peuvent être retenues, et chacune doit être justifiée par un document.
Une retenue sans preuve est une retenue fragile : c’est le fil rouge de cet article. Vous allez notamment voir trois points essentiels :
Combien pouvez-vous demander au départ
Dans quels cas garder une partie du dépôt
Comment éviter que le locataire conteste
Un dépôt de garantie plafonné selon le type de bail
Le dépôt de garantie, c’est la somme que le locataire verse à la signature du bail pour couvrir ses éventuels manquements.
Son montant est fixé par la loi. Vous ne pouvez pas demander ce que vous voulez, ni l’augmenter plus tard, pendant le bail ou à son renouvellement.
Location vide ou meublée : deux plafonds
Le plafond n’est pas le même selon le type de location. D’après Service-Public.fr :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.
Pourquoi cette différence ? En meublé, le dépôt couvre aussi les meubles et les équipements fournis. Dans les deux cas, on ne compte que le loyer hors charges. Et le montant doit figurer dans le bail.
Les cas où le dépôt est interdit
Parfois, demander un dépôt de garantie est illégal. C’est le cas si le loyer se paie d’avance par trimestre : là, aucun dépôt n’est possible.
Le bail mobilité l’interdit aussi. C’est un contrat meublé de courte durée. Si vous demandez quand même un dépôt, le locataire peut contester cette demande.
Ce que le dépôt couvre, et ce qu'il ne couvre pas
L’usure normale, c’est ce qu’on appelle la vétusté : le logement qui vieillit avec le temps, même bien entretenu. À ce titre, elle ne peut jamais être facturée au locataire. Une peinture qui ternit après plusieurs années, c’est normal. En revanche, un mur troué ne relève pas de l’usure normale.
Pour vous aider à trancher, une grille de vétusté peut faire la différence entre usure normale et dégradation. Elle n’est pas obligatoire, mais elle peut limiter les discussions au départ du locataire.
Vous pouvez retenir :
✅ un loyer impayé
✅ des charges restant dues
✅ un trou dans un mur
✅ une vitre cassée
✅ un meuble fourni abîmé
✅ une réparation locative que le locataire devait faire
Vous ne pouvez pas retenir :
❌ une peinture jaunie par le temps
❌ un parquet usé par l’usage normal
❌ des joints de salle de bain anciens
❌ un équipement arrivé en fin de vie
Dans tous les cas de la première liste, il vous faut une preuve. Sans état des lieux d’entrée et de sortie à comparer, prouver que le locataire est responsable devient très difficile.
Pourquoi l'usure normale reste à votre charge
L’usure normale, c’est ce qu’on appelle la vétusté : le logement qui vieillit avec le temps, même bien entretenu. Elle ne peut jamais être facturée au locataire. Une peinture qui ternit après plusieurs années, c’est normal. Un mur troué, non.
Une grille de vétusté peut vous aider à faire la différence entre usure normale et dégradation. Elle n’est pas obligatoire, mais elle peut limiter les discussions au départ du locataire.
Rendre l'argent dans le bon délai
Le délai dépend de l’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée. Il commence le jour où le locataire vous rend les clés.
État des lieux de sortie identique à celui d’entrée : 1 mois maximum pour rendre le dépôt.
État des lieux de sortie différent (des dégradations) : 2 mois maximum.
Lors de la remise des clés, le locataire peut vous les rendre en mains propres ou par lettre recommandée. Profitez-en pour récupérer sa nouvelle adresse et son RIB. Sans ces informations, vous risquez de ne pas pouvoir lui envoyer l’argent à temps.
Comment éviter que le locataire conteste
Chaque somme retenue doit être justifiée par un document remis au locataire. C’est la règle qui vous protège, autant que lui. À défaut de preuve, votre retenue peut être contestée et vous risquez de devoir restituer la somme.
Pour éviter ce problème, gardez donc les bons documents tout au long du bail.
Les 5 documents à garder pour défendre une retenue :
✅ état des lieux d’entrée signé
✅ état des lieux de sortie signé
✅ photos datées
✅ devis ou factures
✅ échanges écrits avec le locataire
Pour un impayé, gardez aussi le décompte et vos relances.
Attention : une relance sans réponse prouve votre démarche, mais pas à elle seule le montant dû.
Si le locataire trouve une retenue injuste, il peut la contester. Il passera d’abord par un conciliateur, gratuit, puis éventuellement par le juge. Sans dossier solide, vous risquez surtout de devoir tout rendre. Mieux vaut donc préparer le dossier le jour de l’état des lieux de sortie, plutôt que de le reconstituer des mois après.
Ce que vous n'avez pas le droit de faire
Certaines erreurs coûtent cher au moment du départ. Autant les connaître.
L’usure normale ne peut pas justifier une retenue sur le dépôt
De même, le dépôt ne peut pas être augmenté en cours de bail
Enfin, le plafond légal fixé au départ ne doit pas être dépassé : tout montant supérieur est abusif
Si vous rendez le dépôt en retard, une pénalité s’applique. D’après Service-Public.fr, vous devez ajouter 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé. Sauf si le retard vient du locataire, qui ne vous a pas laissé sa nouvelle adresse.
Conclusion
La restitution ne se joue pas au départ du locataire, mais à son arrivée. Un état des lieux d’entrée détaillé, des photos datées et un bail clair : voilà ce qui rend vos retenues incontestables. Sans ça, la loi considère que le logement était en bon état, et c’est à vous de prouver le contraire.
Encore faut-il retrouver chaque document au bon moment : état des lieux, photos, factures ou échanges avec le locataire. Agilimo réunit vos baux, états des lieux, photos et quittances au même endroit, bien par bien. De quoi éviter de chercher un justificatif introuvable le jour de la restitution.
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FAQ
1 mois maximum si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée. 2 mois maximum s’il y a des dégradations. Le délai part de la remise des clés. En cas de retard, vous devez ajouter 10 % du loyer hors charges par mois entamé.
Ça dépend. Une peinture jaunie ou usée par le temps, c’est de l’usure normale : vous ne pouvez rien retenir. En revanche, une peinture vraiment abîmée (taches, trous, dessins) peut justifier une retenue, à condition de le prouver avec les états des lieux et un devis ou une facture. L’âge de la dernière peinture compte aussi.
Non. Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer. Le locataire doit continuer à payer son loyer et ses charges jusqu’à la fin du bail. S’il ne le fait pas, vous gardez des recours pour récupérer la somme.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est censé avoir reçu un logement en bon état. C’est donc à vous de prouver le contraire pour retenir quoi que ce soit, et c’est très difficile. L’état des lieux d’entrée est votre première protection.
Oui, dans une limite : jusqu’à 20 % du dépôt, le temps que les comptes de l’immeuble soient arrêtés pour l’année. Vous rendez le reste au locataire une fois les charges réglées.