L’investissement locatif est une stratégie patrimoniale prisée par de nombreux particuliers, en quête d’une solution pour se constituer un patrimoine immobilier et assurer des revenus complémentaires fixes. Il existe plusieurs types d’investissements immobiliers à prendre en compte avant de se lancer dans cette aventure. C’est pourquoi dans cet article, nous vous offrons un guide complet afin de vous aider au sein de votre projet d’investissement locatif.
Choisir le bon type d’investissement locatif
Il existe différentes options afin de réaliser son investissement dans l’immobilier locatif, chacune avec ses propres avantages et inconvénients. Voici les principales :
Location nue : le placement patrimonial classique
Investir dans une location nue consiste à acheter un logement non meublé qu’il soit neuf ou ancien, que vous louez ensuite pour une durée minimale de 3 ans. La durée du bail est un avantage comparé à la location meublée puisque vous effectuerez ainsi moins fréquemment des recherches de nouveaux locataires. De plus, la mise en location est forcément bien plus simple puisque vous n’avez aucun meuble à acheter, et cela simplifie alors l’état des lieux et la gestion de la location.
Néanmoins, ce type de location possède un inconvénient pour le propriétaire, qui est par rapport au montant du loyer qui sera moins élevé qu’une location meublée.
Cette option offre tout de même une certaine stabilité ; une réduction d’impôts de 30% peut être opérée selon le type de régime fiscal.
Location meublée : un régime fiscal intéressant
La location meublée permet de proposer un logement équipé du mobilier nécessaire au quotidien. Le bail est généralement plus court, minimum à 1 an renouvelable, ce qui peut faciliter la rotation des locataires et offrir une meilleure rentabilité. De plus, le statut de LMNP offre des avantages fiscaux intéressants.
En effet, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus avant imposition avec le régime microBIC si vos revenus n’excèdent pas 70 000€ à l’année. Ce statut permet également une déduction des charges effectives.
Location saisonnière : une rentabilité intéressante
La location saisonnière s’adresse aux propriétaires souhaitant louer leur bien pour de courtes périodes (vacances, week-ends…). Si cette option peut générer des revenus élevés pendant les périodes de forte demande, elle exige également une gestion plus active et implique des risques plus importants.
La location s’effectue généralement à partir d’une nuit, voir 1 semaine, mais la durée est de trois mois maximum. Mais ce type de location est très avantageux pour les propriétaires, si bien que la rentabilité de l’investissement peut atteindre 10% dès le premier mois de location saisonnière, tandis que la location nue n’est qu’à 5%.
Ajouté à cela, le statut LMNP permet au bailleur de bénéficier des mêmes avantages que la location meublée. De plus, le risque d’impayé est ici moins important puisque les locataires doivent généralement verser un acompte avant d’entrer dans le logement.
Trouver le meilleur emplacement pour investir
Pour maximiser votre rentabilité et limiter les risques, il est crucial d’identifier en amont les zones et les villes à fort potentiel locatif. Plusieurs critères sont à prendre en compte :
- La demande locative : privilégiez les zones où la demande est supérieure à l’offre, notamment dans les grandes agglomérations et leurs périphéries.
- Les infrastructures et services : à savoir si la zone est bien desservie au niveau des transports en commun, des écoles ou commerces… Ce critère est très important puisqu’il permet de juger l’attractivité d’un quartier.
- Le prix au m2 : il est important de se tourner vers un bien avec un bon rapport qualité prix si vous souhaitez optimiser votre investissement.
Gérer son bien immobilier locatif
La gestion d’un bien immobilier locatif comprend plusieurs aspects : juridiques, fiscaux et pratiques. Voici quelques conseils pour optimiser votre rendement :
Gestion locative en direct ou via une agence
Vous pouvez choisir de gérer vous-même votre bien (rédaction du bail, encaissement des loyers, gestion des travaux…) ou de confier cette tâche à une agence immobilière. Le choix dépendra de votre disponibilité et de vos compétences en la matière.
Aspects juridiques et fiscaux
Il est important de bien connaître les règles encadrant la location (bail, dépôt de garantie, obligations du locataire et du propriétaire…), ainsi que les régimes fiscaux applicables à l’investissement locatif (impôts sur le revenu, taxe foncière…).
Optimisation du rendement
Pour maximiser votre rentabilité, veillez à :
- Proposer un logement en bon état et bien entretenu.
- Adapter le montant du loyer au marché local.
- Sélectionner soigneusement vos locataires pour limiter les impayés
Profiter des dispositifs fiscaux
Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent pour encourager l’investissement locatif, parmi lesquels :
- La loi Pinel : elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’achat d’un logement neuf destiné à la location.
- Le dispositif Censi-Bouvard : il concerne l’investissement dans des résidences services (étudiants, seniors…) et offre également une réduction d’impôt.
Chaque dispositif a ses propres conditions d’éligibilité et plafonds ; renseignez-vous avant de vous engager.
Établir une stratégie d’investissement locatif à long terme
Définir clairement vos objectifs patrimoniaux (constitution d’un patrimoine, complément de revenus, préparation de la retraite…) et adapter votre stratégie en fonction de l’évolution du marché immobilier vous permettront d’optimiser vos investissements sur le long terme.
Voici quelques conseils en complément pour investir dans l’immobilier :
- Choisir un mode de financement profitable, et surtout adapté à votre situation, selon ce que vous pourrez donner chaque mois.
- Sécurisez votre crédit : avec une assurance loyer impayés ou bien en instaurant une trésorerie pour prévoir les situations imprévues. Les banques vous demanderont d’ailleurs de bénéficier d’une marge avant de vous accorder un crédit, de façon à ce que vous puissiez faire face à ce type de situation.
- Anticipez votre investissement locatif : rendez-vous en banque afin de faire étudier votre projet, à savoir s’il est profitable et finançable.
- Choisissez une solution d’accompagnement pour vous aider dans la gestion locative par la suite, notamment un logiciel de gestion immobilière. Comme c’est le cas avec Agilimo, vous pourrez suivre votre investissement, calculer sa rentabilité, mais aussi automatiser les tâches chronophages imposées par la location : envoi des quittances de loyer, gestion des baux, états des lieux, régularisation des charges…
En somme, l’investissement locatif est une opportunité intéressante pour les propriétaires souhaitant générer des revenus tout en se constituant un patrimoine immobilier. En suivant ces conseils et en vous préparant bien, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir dans cette aventure. Alors n’attendez plus et lancez-vous !
