La location immobilière est un choix d’investissement patrimonial pour de nombreux propriétaires en France. Elle se divise principalement en deux catégories : la location nues et la location meublée. Chacune de ces options présente des caractéristiques spécifiques qui répondent à des besoins différents. Cependant, la location meublée se distingue par des avantages notables pour les propriétaires, tant sur le plan fiscal que pratique. Cet article explore en détail ces avantages et présente un cas pratique pour mieux illustrer l’intérêt de cette option.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée, comme son nom l’indique, consiste à louer un logement avec un ensemble de meubles nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Selon la loi française, le logement doit comporter un certain nombre d’équipements essentiels tels qu’un lit avec literie, une table, des sièges, un réfrigérateur, une plaque de cuisson, etc.
L’objectif est de permettre au locataire de s’y installer immédiatement, sans avoir à acheter des meubles supplémentaires.
Qu’est-ce que la location nue ?
À l’inverse, la location nue, ou non meublée, désigne un logement loué sans équipement ni meubles. Le locataire doit ainsi prévoir l’achat de tout le mobilier nécessaire pour s’y installer. Les contrats de location sont généralement plus long, avec un bail standard de trois ans renouvelables, tandis que le bail pour une location meublée est plus court, d’une durée d’un an renouvelable.
Les avantages fiscaux de la location meublée
L’un des principaux atouts de la location meublée réside dans ses avantages fiscaux. En effet, les revenus issus d’une location meublée sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, comme c’est le cas pour la location nue. Cette distinction permet aux propriétaires de bénéficier d’une fiscalité parfois plus avantageuse.
Le régime micro-BIC
Les seuils de chiffre d’affaires ont été sévèrement revus par les dispositions de la loi de finance pour 2024. En effet, nous assistons désormais à des seuils dissociés pour les meublés de tourisme et pour les locations meublées de longue durée.
Les meublés de tourisme non classés ont subis un « effet de rabot » sur les seuils de chiffre d’affaires. Désormais, pour bénéficier du régime des micro BIC dans ce cas précis, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 15 000 € et l’abattement est passé de 50% à 30%.
Ainsi, un propriétaire de meublé de tourisme non classé ayant perçu des revenus annuels de 15 000 € sera imposé sur la base d’un revenu forfaitaire de 15 000 € x 70% soit 10 500 €.
Pour les autres cas, soit les meublés de longue durée et les meublés de tourisme classés, le seuil de chiffre d’affaires est de 77 700 € avec un abattement de 50%.
Le régime réel
Si les charges liées à la location meublée sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30% ou 50 %, il est possible d’opter pour le régime réel. Ce régime permet de bénéficier d’un spectre de déduction de charge plus élargit (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).
De plus, les propriétaires peuvent amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit encore davantage la base imposable. L’amortissement consiste à étaler la dépréciation comptable de la valeur du bien sur plusieurs années, ce qui peut se traduire par une faible imposition, voire une absence totale d’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Une rentabilité généralement supérieure
En raison de la durée plus courte des baux et de la nécessité de proposer un logement entièrement équipé, les loyers des locations meublées sont généralement plus élevés que ceux des locations vides. Cette différence de loyer, bien que variable en fonction de la localisation et du type de bien, peut représenter une majoration de 10 % à 30 % par rapport à un logement vide.
De plus, la location meublée attire souvent une clientèle spécifique, comme les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en mobilité professionnelle. Ces locataires sont souvent prêts à payer un peu plus pour un logement clé en main qui ne nécessite aucun investissement supplémentaire en mobilier.
Une flexibilité accrue pour le propriétaire
Un autre avantage notable de la location meublée est la flexibilité qu’elle offre au propriétaire. Le bail meublé est d’une durée d’un an, contre trois ans pour un bail vide. Ce délai plus court permet au propriétaire de récupérer son bien plus rapidement en cas de besoin, par exemple pour y habiter ou pour le vendre.
Lors d’un changement de locataire, la durée de préavis est réduite à un mois pour une location meublée, contre trois mois pour une location vide. Cela permet de limiter la période de vacance locative et de maximiser les revenus.
Les inconvénients de la location meublée
Bien que la location meublée présente de nombreux avantages, elle n’est pas exempte d’inconvénients. Le principal réside dans l’obligation de fournir et de maintenir le mobilier en bon état. Cela peut représenter un coût supplémentaire et une charge de travail plus importante pour le propriétaire, notamment en cas de remplacement de meubles défectueux ou usés.
De plus, la rotation des locataires est souvent plus rapide en meublé, ce qui peut entraîner des frais de gestion plus élevés, notamment pour la recherche de nouveaux locataires et la réalisation de l’état des lieux.
Cas pratique : location meublée versus location vide
Prenons l’exemple d’un propriétaire disposant d’un studio hors meublé de tourisme de 25 m² à Paris. En location vide, il pourrait espérer un loyer de 850 euros par mois. En meublé, ce loyer pourrait être majoré de 15 %, soit 977,50 euros par mois.
En choisissant le régime micro-BIC, le propriétaire bénéficierait d’un abattement de 50 %, ce qui réduirait son revenu imposable à 5 865 euros par an, contre 10 200 euros pour une location vide imposée dans la catégorie des revenus fonciers (sans possibilité d’abattement comparable).
S’il opte pour le régime réel, il pourrait déduire les charges (environ 2 000 euros par an pour ce type de bien) et amortir le bien et le mobilier, soit une déduction de 1/30 de la valeur d’acquisition du bien, ce qui pourrait aboutir à une imposition minimale, voire nulle, sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
