Un loyer impayé n’est pas d’abord un problème d’argent : c’est un compte à rebours qui démarre le jour où l’échéance est dépassée. Beaucoup de propriétaires attendent plusieurs semaines avant de réagir, en pensant bien faire, et perdent ainsi le temps qui joue contre eux.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la procédure a changé. Pour les baux soumis aux nouvelles dispositions, le locataire dispose désormais de six semaines pour régler sa dette après un commandement de payer, contre deux mois auparavant.
Un loyer impayé se constate dès le premier jour de retard, et chaque étape obéit à des règles précises. Voici donc le déroulé complet, avec les délais légaux et les bons réflexes, pour un propriétaire comme pour une SCI.
Premier retard : les bons réflexes avant tout conflit
Un impayé se constate dès que l’échéance prévue au bail est dépassée, même de quelques jours.
Le premier réflexe n’est pas d’envoyer un courrier formel, mais de contacter directement le locataire pour comprendre la situation. En effet, plus vous agissez tôt, plus vous augmentez vos chances de régler l’incident à l’amiable.
Avant d’aller plus loin, trois vérifications s’imposent :
- le montant exact restant dû, pour écarter une simple erreur de virement ou un retard bancaire ;
- l’existence d’une garantie Visale, d’une caution ou d’une assurance loyers impayés (GLI) attachée au bail ;
- le versement d’une aide au logement : si le locataire touche l’APL, le signalement à la CAF ou à la MSA devient obligatoire dès que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.
Un plan d’apurement écrit, daté et signé par les deux parties permet souvent de régulariser la situation avant toute procédure. De plus, il constitue une preuve utile si le dossier finit devant le juge.
La mise en demeure, un passage souvent négligé
Si le contact direct ne suffit pas, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier ne déclenche pas encore les effets de la clause résolutoire du bail, mais il prouve votre bonne foi devant le juge. Par ailleurs, il conserve une trace datée de vos démarches.
Quelle différence entre une mise en demeure et un commandement de payer ?
La mise en demeure est un courrier simple, envoyé par le bailleur lui-même. Le commandement de payer, lui, est un acte délivré par un commissaire de justice : c’est le seul acte capable de faire courir le délai légal de la clause résolutoire.
Commandement de payer : délai légal et clause résolutoire
Si la mise en demeure reste sans effet, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Cet acte doit identifier précisément la dette, avec un décompte détaillé et une période définie. Il doit également contenir les mentions légales obligatoires, dont les coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement, sous peine de nullité.
Dès la réception de l’acte, le locataire peut saisir le juge pour demander des délais de paiement, sans attendre la fin du délai légal. En revanche, s’il ne paie pas à l’expiration de ce délai, la clause résolutoire peut produire ses effets.
Le bailleur ne peut toutefois pas expulser seul le locataire. Il doit d’abord saisir le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation du bail. Ce juge peut aussi accorder des délais de paiement, ce qui suspend alors les effets de la clause.
Enfin, le commissaire de justice informe la CCAPEX lorsque les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, notamment quand la dette atteint au moins deux fois le loyer mensuel hors charges.
Le détail complet des mentions obligatoires figure sur la fiche Service-Public sur les loyers impayés.
Les délais clés d’un loyer impayé
Voici, en un coup d’œil, qui agit et dans quel délai à chaque étape de la procédure.
Étape
Premier retard
Mise en demeure
Commandement de payer
Délai légal de régularisation
Saisine du juge
Commandement de quitter les lieux
Qui agit
Bailleur
Bailleur (LRAR recommandée)
Commissaire de justice
Locataire
Bailleur
Commissaire de justice
Délai
Relance immédiate
Dès absence de réponse
Si la mise en demeure échoue
6 semaines (baux concernés par la réforme)
Après expiration du délai
Après jugement
Caution, GLI, Visale : quelles garanties actionner ?
Trois dispositifs peuvent limiter la perte financière pendant la procédure. Selon votre bail, chacun s’active à un moment différent.
- Caution solidaire : vous pouvez solliciter le garant dès le premier impayé.
- Assurance loyers impayés (GLI) : elle prend le relais selon les délais prévus au contrat, souvent 30 à 60 jours après le premier incident.
- Garantie Visale : proposée par Action Logement, elle couvre gratuitement les loyers impayés pour certains profils de locataires, sous conditions d’éligibilité.
Une GLI et une caution physique peuvent-elles se cumuler ?
Le cumul entre une assurance loyers impayés (GLI) et une caution personne physique est encadré par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il reste autorisé lorsque le locataire est étudiant ou apprenti ; en dehors de ces cas, la caution demandée en plus d’une GLI est nulle.
Loyer impayé persistant : la voie judiciaire
Passé le délai légal sans régularisation, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection (JCP) pour faire constater la résiliation du bail. Le juge peut néanmoins accorder des délais de paiement, dans la limite d’un an.
Si le jugement prononce la résiliation, le commissaire de justice signifie ensuite un commandement de quitter les lieux. L’expulsion reste toutefois suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.
En amont, la meilleure protection reste une vérification sérieuse du dossier au moment de la mise en location. Pour une SCI, la procédure juridique ne change pas ; en revanche, les relances et les sommes engagées demandent une coordination plus rigoureuse entre associés.
Ce qu’il faut retenir avant de relouer
Un loyer impayé bien géré ne se joue pas au moment du commandement de payer. Il se prépare en amont, dans la qualité du dossier locataire et dans le suivi mensuel des paiements. Documenter chaque étape dès le premier jour de retard reste, par conséquent, le meilleur moyen de raccourcir une procédure si elle devient nécessaire.
Autrement dit, la vraie question n’est pas « que faire quand le loyer ne tombe pas ? », mais « suis-je capable de dater précisément chaque retard et chaque relance ? ». Si la réponse est non, c’est là qu’un outil de suivi fait la différence.
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FAQ
Un propriétaire peut-il couper l’accès au logement en cas d’impayé ?
Non. Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, après une décision de justice. Couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures expose le bailleur à des sanctions pénales.
Combien coûte un commandement de payer ?
Le tarif est réglementé et dépend du montant de la créance. Il n’existe pas de forfait unique : le barème des tarifs réglementés des commissaires de justice permet de s’y retrouver, ou de demander un devis précis.
Le dépôt de garantie peut-il couvrir un loyer impayé en cours de bail ?
Non. Le dépôt de garantie reste bloqué pendant toute la durée du bail. Il ne peut servir à compenser un impayé qu’au départ du locataire, pour couvrir les loyers, charges ou réparations restant dus.
Une SCI doit-elle suivre une procédure différente d’un propriétaire particulier ?
Non, la procédure légale est identique. Seule la coordination entre associés, pour valider les décisions, diffère selon l’organisation interne de la SCI.