Lorsqu’on est propriétaire foncier et qu’on loue un ou plusieurs biens, les revenus perçus doivent faire l’objet d’une déclaration spécifique, la déclaration 2044, jointe à la déclaration des revenus. Ce formulaire à remplir fait partie des formulaires annexes à la déclaration d’impôt sur le revenu. Il est important pour les loueurs de bien savoir ce qu’est cette déclaration, dans quel cas elle doit être remplie, dans quel cas c’est un autre formulaire qu’il faut utiliser, etc. L’intérêt est bien évidemment d’optimiser fiscalement ses revenus ; pour cela il conviendra de déduire tous les frais et toutes les charges ouvrant droit à cette déduction.
La déclaration 2044 : c’est quoi ?
Ce formulaire fiscal permet de déclarer les revenus fonciers provenant de la location de locaux non meublés tels que des loyers ou des fermages dans le cadre de l’imposition.
Les loyers sont les revenus issus de biens immobiliers dans lesquels un propriétaire a investi pour se procurer des revenus récurrents. Cela peut être un appartement, un studio, un immeuble, un garage, une maison….
La déclaration 2044 des revenus fonciers concerne également les fermages. Dans ce cas, le bien immobilier peut être soit une terre, soit un bâtiment d’exploitation agricole. Le propriétaire, qui aura conclu un bail rural, loue son bien à un fermier, qui va exploiter et cultiver la terre. Les revenus de ce type doivent être déclarés sur le formulaire 2044.
Les loyers de biens meublés, quant à eux, ne sont pas concernés par cette déclaration 2044. Ils doivent faire l’objet d’une déclaration différente. En location meublée, si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 euros hors taxes par an, le propriétaire relèvera du régime fiscal micro BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans ce cas, le total des recettes doit être porté sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu « professions non salariées » n° 2042 C Pro, et le propriétaire sera imposé au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros représentatif des charges. Selon certaines conditions de ressources, le propriétaire foncier pour opter pour le versement libératoire, un système qui permet de payer son impôt forfaitairement. Toutefois, toujours en-dessous de 72 600 euros de revenus fonciers, le propriétaire pourra opter pour le régime réel. Il reportera alors ses revenus sur une autre déclaration, et pourra déduire ses frais au réel.
Dans quel cas faut-il remplir une déclaration 2044 spéciale ?
Comme son nom l’indique, la déclaration 2044 spéciale, quant à elle, sert à déclarer des revenus fonciers particuliers.
Quels sont ces revenus fonciers concernés par cette déclaration 2044 ?
Il s’agit par exemple des redevances pour les panneaux d’affichage, mais aussi des redevances pour l’usage de certains bien tels que des étangs, des cours d’eau…
Cette déclaration 2044 spéciale sert également à la déclaration des revenus spécifiques de défiscalisation comme le dispositif Scellier en secteur intermédiaire, Malraux ou encore Monuments Historiques. Cette déclaration 2044 spéciale, également présentée comme la « 2044 SPE », comprend les mêmes informations que le formulaire de base. Toutefois, des informations complémentaires sont exigées. Certains propriétaires qui achètent des biens pour investir recherchent les dispositifs qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. Ils achètent généralement des parts de SCPI ou de SCI. Rappelons que les SCPI, pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des organismes de placement collectif ; en fait ce sont des sociétés qui collectent de l’argent auprès de nombreux investisseurs et qui, ensuite, achètent et gèrent des biens immobiliers destinés à la location. En quelque sorte, les investisseurs mutualisent leurs apports pour acheter des biens. Cela présente plusieurs avantages : pour ceux qui auraient assez d’apport pour investir directement dans un bien, cela leur permet, entre autres, de diversifier leur patrimoine immobilier et de déléguer la gestion à la SCPI. Pour les investisseurs, souvent des particuliers, qui n’ont pas le montant d’apport suffisant pour s’acheter un bien propre, cela leur permet, avec un investissement de 5 000, 10 000, 20 000 euros ou plus, d’investir tout de même dans l’immobilier et de profiter de certains avantages. Dans les deux cas, il est souvent plus facile, et toujours plus rapide, de revendre des parts de SCI qu’un bien propre.
Les SCPI ne sont pas cotées en bourse.
Quels sont les dispositifs d’investissement immobilier qui sont intéressants fiscalement, et qui doivent être déclarés sur la déclaration 2044 spéciale ?
Ils sont nombreux. Les dispositifs en question qui permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux, parce que les biens qu’ils achètent sont destinés à la location, sont les dispositifs Perissol, Robien, Besson, Scellier et Borloo. Ces dispositifs ayant évolué dans le temps, ou étant différents selon qu’un investisseur choisit d’investir dans un bien ancien ou un bien neuf, des cases différentes seront proposées, par exemple pour le Borloo ancien et pour le Borloo neuf. Voici à quoi ressemble une partie de cette déclaration 2044 spéciale :
Les propriétaires qui mettent en location des monuments historiques ou qui ont opté pour l’investissement en nue-propriété devront eux aussi remplir le formulaire 2044 spécial.
Tous ces dispositifs avaient ou ont pour but, pour augmenter le parc locatif et pallier le manque de logements en France, d’inciter des investisseurs à acquérir des biens immobiliers pour les louer. Le fait de s’engager à louer le bien pendant une certaine durée offre des avantages fiscaux.
Le dispositif Périssol
Ce dispositif a été créé en 1996 pour une durée de trois ans. Cet amortissement permettait de créer un déficit foncier pouvant s’imputer directement sur le revenu global, dans la limite d’un plafond. Le bien pouvait être amorti à hauteur de 80 % du prix d’acquisition, pendant 24 ans, avec 10 % par an pendant 4 ans puis 2 % par an pendant 20 ans.
Ce dispositif entraînait certaines conséquences pour le bailleur au niveau de sa fiscalité :
– une possibilité d’amortir, comme indiqué, l’investissement initial, mais également la possibilité d’amortir les dépenses ultérieures de reconstruction, d’agrandissement ou de réaménagement du bien, avec les mêmes règles que pour l’investissement initial, c’est-à-dire 10 % par an pendant 4 ans puis 2 % par an pendant 20 ans ;
– une réduction du taux de la déduction forfaitaire à 6 % :
– une hausse à 15300 euros du plafond permettant d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global.
Pour investir en Périssol, il fallait soit investir dans des immeubles neufs, en l’état futur d’achèvement ou réhabilités, soit faire construire soi-même un ou plusieurs logements, soit acquérir des locaux pour les transformer en logements. Que le bien soit détenu directement par un propriétaire, ou par l’intermédiaire d’une SCPI, il devait être loué pendant neuf ans. Si cet engagement était rompu, le contribuable devait rembourser les déductions dont il avait bénéficié sauf dans certains cas exceptionnels tels que licenciement, invalidité, décès….
Il n’est plus possible de bénéficier de ce dispositif Périssol depuis août 1999, en revanche les propriétaires fonciers qui y ont souscrit durant cette période continuent bien évidemment d’en bénéficier.
Le dispositif Besson
Ce dispositif a remplacé le dispositif Périssol. On distingue le dispositif Besson neuf et le dispositif Besson ancien. Les dispositifs « Besson » permettent, sous certaines conditions, de bénéficier d’un amortissement sur le prix de revient d’un logement acquis pour être mis en location ou d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers. Ces dispositifs ne s’appliquent que dans certaines zones du territoire. Si le montant à déduire est supérieur aux revenus fonciers, il peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros et peut être reporté.
Le dispositif Besson neuf s’applique sur les opérations d’investissement réalisées entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003. Il concerne les achats d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’un logement réhabilité, d’un local que l’investisseur transforme en logement, d’un local inachevé, et il concerne également les logements que l’investisseur fait construire.
Le logement doit ensuite être loué non meublé et être l’habitation principale du locataire pendant une durée de neuf ans, renouvelables par période de trois ans et dans la limite de six ans si les conditions demeurent remplies.
Sous ces conditions, le bien immobilier peut être amorti et l’amortissement est égale à 8 % du prix de revient du logement, ou des dépenses de reconstruction, ou encore des dépenses d’agrandissement durant les cinq premières années. Cet amortissement baisse à 2,5 % les quatre années suivantes et pendant les périodes de prolongement.
Les dépenses que le propriétaire foncier réalise par la suite pour agrandir le logement ou le reconstruire ouvrent droit, au titre de l’amortissement, à une déduction selon les mêmes modalités que le logement. Les dépenses d’amélioration, quant à elles, ne sont pas déductives immédiatement mais ouvrent droit à une déduction, au titre de l’amortissement, de 10 % pendant 10 ans.
Le dispositif Besson ancien
Il s’applique pour l’achat d’un logement ancien réalisé entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006. Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire devait s’engager à louer le logement nu (non meublé) pendant six ans.
Ce type d’investissement immobilier ouvre droit non pas à un amortissement, mais à une déduction de 26 % sur les revenus fonciers, sans limitation du nombre de logements faisant bénéficier le propriétaire de cet avantage fiscal. Cette déduction spécifique s’applique jusqu’au terme de chaque période triennale ayant débuté avant le 1er janvier 2017.
Les dispositifs Robien
Ils se subdivisent en trois dispositifs : Robien classique, Robien recentré et Robien ZRR (zones de revitalisation rurale). Ils ne s’appliquent que dans certaines zones du territoire. Les logements achetés doivent être mis en location pendant une période de neuf ans. Ces investissements permettent de déduire de ses revenus fonciers un amortissement sur le prix de revient d’un logement acquis pour être mis en location. Et par ailleurs, pour le dispositif Robien ZRR, il existe une déduction spécifique sur les revenus fonciers.
Le dispositif Borloo
Pour bénéficier du dispositif « Borloo neuf », il est obligatoire d’avoir déjà opté pour le « Robien recentré ». Le logement doit être loué non meublé pendant neuf ans. Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds. Le propriétaire bénéficie d’une déduction spécifique de 30 % durant la période de déduction de l’amortissement. Les dépenses ultérieures destinées à agrandir ou à reconstruire le logement ne sont pas déductibles immédiatement, en revanche elles ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement. Le montant déductible est égal à 6 % du prix de revient du logement pour les sept premières années, 4 % les deux années suivantes et 2,5 % durant les périodes de prorogation. Pour les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement, ce sont 6 % de ces dépenses qui pourront être déduites pendant les sept premières années et 4 % les deux années suivantes. Les dépenses d’amélioration peuvent être déduites à hauteur de 10 % pendant 10 ans.
Le dispositif Borloo ancien et Cosse
Ces deux dispositifs ouvrent droit à une déduction spécifique sur les revenus fonciers si le propriétaire loue des logements à loyers maîtrisés.
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement non meublé durant 6 ans au minimum, ou 9 ans s’il a obtenu une subvention de l’Anah, l’agence nationale de l’habitat. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds.
Pour en savoir plus sur ces dispositifs :
Dispositifs Robien, Borloo, Besson et conventionnement Anah |impots.gouv.fr
Le dispositif Scellier
Ce dispositif a succédé aux dispositifs Robien et Borloo. Les investisseurs immobiliers devaient s’engager à louer leur bien non meublé pendant au moins 9 ans, et ce logement doit être la résidence principale du locataire. En contrepartie, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur une fraction du prix de revient de l’investissement et étalée sur neuf ans.
Deux autres dispositifs ont pris ensuite le relais. Le dispositif Duflot ouvrant droit à une réduction d’impôt de 18 % sur les logements loués à des prix inférieurs au marché, s’est appliqué du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
La déclaration 2044 : pour qui ?
La déclaration 2044 concerne tous les propriétaires fonciers de biens locatifs qui perçoivent des revenus, quelle que soit la forme de détention : en nom propre, SCI, indivision…) et quelle que soit la destination du bien.
La déclaration 2044 : déclarer ses revenus fonciers, mais aussi déduire ses charges
La déclaration 2044 et la déclaration 2044 spéciale sont bien évidemment destinées à déclarer ses revenus fonciers pour que l’Etat puisse collecter l’impôt.
Mais les propriétaires fonciers peuvent s’appuyer sur cette déclaration pour réfléchir à leur stratégie d’investissement. Ont-ils intérêt à investir davantage dans l’immobilier, et plus particulièrement dans l’immobilier locatif ? Connaissent-ils tous les dispositifs ouvrant droit à la possibilité d’amortir leur bien immobilier, ou de bénéficier de déductions fiscales dont on a vu qu’elles peuvent être appliquées aux seuls revenus fonciers, mais parfois aussi à l’ensemble des revenus ? Sont-ils suffisamment bien conseillés pour être en veille de nouveaux dispositifs qui seraient intéressants pour eux ?
La déclaration 2044 permet de déclarer les revenus des propriétaires bailleurs, mais elle leur permet surtout de déduire leurs charges. Et cet exercice doit être effectué de manière exhaustive pour ne rien laisser passer au travers des mailles du filet.
Les propriétaires devront donc penser à déduire toutes leurs charges :
- frais de gestion et d’administration tels que frais de conciergerie, mandat de gestion locative, frais de procédure vis-à-vis du locataire ;
- provisions pour charges de copropriété : eau, électricité… ;
- impôts locaux tels que la taxe foncière ;
- travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement ;
- primes d’assurance contractées dans le cadre de la location : assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés ;
- intérêts d’emprunt dans le cas d’un investissement à crédit ;
- indemnités d’éviction et frais de relogement ;
- dépenses normalement à la charge du locataire mais acquittées par le propriétaire du fait du départ du locataire.
Des logiciels de gestion locative en ligne telles Agilimo sont là pour aider les propriétaires fonciers à structurer leurs déclarations de revenus fonciers et à déduire toutes les charges pouvant l’être.
Déclaration 2044 ou régime du micro-foncier ?
Mais attention, le contribuable peut parfois avoir intérêt à simplement déclarer ses revenus au titre du régime micro foncier (qui s’applique lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an), lorsque ses charges ne dépassent pas 30 % de ses revenus fonciers.
Le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, représentatif des charges. Dans ce cas, cet abattement étant forfaitaire, les charges réelles, telles que les travaux ou les intérêts d’emprunts ne pourront bien évidemment pas être déduites en plus.
Le formalisme est simplifié puisque seul le montant des recettes est à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus (2042). L’option est globale pour l’ensemble des revenus fonciers.
Cependant le propriétaire foncier devra faire un calcul précis pour savoir s’il a intérêt à déclarer ses revenus et ses charges au réel en remplissant la déclaration 2044 et éventuellement la déclaration 2044 spéciale, ou s’il a intérêt à opter pour le régime micro-foncier avec lequel il aura un abattement forfaitaire de 30 %.
En effet, un propriétaire qui aurait opté pour le régime micro-foncier pendant une ou plusieurs années, et qui s’apercevrait qu’il a finalement intérêt à revenir au « réel » en remplissant la déclaration 2044 qui permet de déduire au réel toutes les charges, et qui, donc, revient au réel, est obligé de rester au réel pendant au moins trois ans. En clair, il ne pourra plus à nouveau changer d’avis et « revenir » au régime micro-foncier pendant trois ans.
La déclaration 2044 : comment ?
La déclaration 2044 et la déclaration 2044 spéciale sont établies en même temps que la déclaration de revenus.
Le montant total des revenus fonciers déclarés sur la déclaration 2044 et sur la déclaration 2044 spéciale est ensuite reporté sur la déclaration d’ensemble des revenus (2042).
La déclaration 2044 : en conclusion
Gérer sa location, c’est respecter ses obligations déclaratives en calculant et en constituant le revenu à déclarer, mais c’est surtout aussi réfléchir à optimiser fiscalement dans un premier temps, ses investissements immobiliers, et dans un deuxième temps, à optimiser fiscalement le choix déclaratif : déclaration 2044, déclaration 2044 spéciale ou régime micro-foncier.
