Comment gérer sa location ? Quand on est propriétaire d’un bien, que celui-ci soit un studio, un appartement, une maison ou un immeuble, la gestion de la location se pose dès les premiers jours. Au départ, ce sont les relations avec le locataire qui priment. Mais, très rapidement, c’est l’ensemble de la gestion locative qui se pose, avec la question de savoir si on délègue à un professionnel de l’immobilier, si on gère seul, ou si on gère seul mais en s’appuyant sur un logiciel de gestion locative.
Au départ, les relations avec le locataire sont primordiales. En effet, un « mauvais » locataire risque de vous rendre la vie difficile. Qu’entend-on par mauvais locataire ? Un mauvais locataire, c’est un locataire qui n’a pas de garantie, qui ne paie pas ses loyers,, ou qui les paie en retard, et qui vous oblige en conséquence à faire des relances et à gérer ces impayés, qui n’entretient pas votre logement et nécessite des réparations, qui ne vous tient au courant de rien…. Ce qui augmente vos frais locatifs et vos frais de gestion. A l’inverse, un bon locataire est une personne qui vous présente des garanties sérieuses, qui paie ses loyers rubis sur l’ongle et qui vous appelle pour vous prévenir d’un problème.
Gérer sa location : c’est quoi ?
Gérer sa location c’est avant tout regrouper, traiter et restituer les données issues de son patrimoine locatif.
Regrouper : si vous êtes un particulier, n’avez-vous jamais cherché dans vos dossiers où était le bail ? où étaient les quittances émises ? où était le modèle d’état des lieux ? où étaient les coordonnées de votre locataire ? où se trouve le contrat de location ? Vous avez besoin d’avoir l’assurance de retoruver l’ensemble des documents relatifs à votre location.
Traiter les données : quand on est propriétaire, il se passe toujours quelque chose. Chaque mois, il vous faut émettre les quittances, vérifier que vos locataires les ont payées, faire les relances. Tous les ans, vous devrez récupérer auprès du syndic les charges et leur répartition, calculer pour décider et opter soit pour les charges réelles, soit pour les charges au forfait, garder les justificatifs pour la régularisation ultérieure, être capable d’expliquer vos calculs de charges à votre locataire. Toute cette gestion de la location est très chronophage.
Restituer les données : chaque année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs en ligne auprès des impôts. La première fois, si vous venez d’acquérir un bien, vous aurez certainement du mal à trouver sur le site des impôts où est le formulaire adéquat, où est la déclaration annexe, qu’est-ce que la déclaration 2044 spéciale, où il faut cliquer, quelles cases doivent être cochées, quels montants doivent figurer, comment faire pour revenir à la déclaration d’impôts principale… Si vous êtes multi-propriétaire, le travail sera le même, multiplié par le nombre de biens immobiliers que vous possédez ! Cette complexité explique pourquoi un certain nombre de propriétaires qui mettent leur bien en location se déchargent de leur gestion en se faisant accompagner par un expert-comptable ou un professionnel de l’immobilier. D’autant plus qu’il faut aussi connaître la loi. La loi Alur par exemple, votée en 2014, doit être maîtrisée par un propriétaire qui veut gérer sa location seul. Rappelons que celle-ci encadre la location, prend en compte l’urbanisme, contribue à ce que les logements mis en location soient décents, etc.
Assurer seul la gestion de sa location, c’est possible
Compte tenu de tous ces éléments, faut-il choisir une agence immobilière classique plutôt que de gérer soi-même sa location ? Le choix est personnel et chaque cas est différent. Certains propriétaires préfèreront se décharger de toute cette paperasserie pour gagner du temps, mais devront payer quelques pourcents de leur revenus locatifs à unprestataire pour cela, d’autres préfèreront être indépendants.
Gérer seul sa location, c’est non seulement être indépendant, mais aussi pouvoir être agile et réactif. Généralement, sans intermédiaire, vous pourrez régler les problèmes plus rapidement. Mais cela suppose que le propriétaire que vous êtes soit très organisé !
En effet, un propriétaire bailleur va pouvoir, sans faire appel à une agence :
- Assurer ses obligations vis-à-vis de ses locataires : envoi des quittances, suivi des indices de révision et gestion des loyers, refacturation des charges mixtes, relance des impayés…
- Suivre la rentabilité de ses investissements,
- Regrouper les informations en vue d’assurer ses obligations fiscales,
- Assurer un lien constant et direct avec ses locataires, ce qui est toujours plus sympathique et permet le plus souvent de déceler les éventuels problèmes à venir, et de les anticiper,
- Bénéficier d’informations, de données lui permettant une prise de décision pertinente sur les questions récurrentes : comment optimiser sa fiscalité ? Est-ce le bon moment pour vendre ? Ou, à l’inverse, le climat économique est-il favorable à un nouvel investissement immobilier ? Ou faut-il se poser la question de restructurer son patrimoine ?
Agence immobilière ou indépendance ?
Ces réflexions concernent tous les propriétaires fonciers de biens locatifs, quelle que soit la forme de détention – en nom propre, en SCI (société civile immobilière), en indivision – et quelle que soit la destination et le type du bien : biens à usage professionnel, à usage de particuliers, locations saisonnières ou location en meublés. Louer soi-même ou passer par une agence ? Les deux solutions sont envisageables, le propriétaire pèsera le pour et le contre de chaque solution.
Gérer sa location, c’est maîtriser ses choix, c’est aussi être indépendant pour bénéficier d’informations 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, où que vous soyez. Les agences quant à elle sont fermées le soir et le week-end…. En résumé les avantages de gérer seul sont les suivants : importante disponibilité de l’information des flux, prise de décision rapide, sérénité et réactivité.
Un logiciel de gestion locative vous aidera
Il existe plusieurs logiciels de gestion locative, comme Agilimo. Gérer sa location via une application mobile présente de nombreux avantages. Il faudra bien sûr, au départ, collecter les données locatives et incrémenter ces données. Mais ensuite, vous disposerez d’un véritable assistant personnalisé.
De plus, des alertes vous permettront de suivre les éventuels retards de paiements, les réindexations des loyers et les refacturations de charges communes.
En conclusion, gérer sa location, ce n’est pas qu’encaisser des loyers et payer des échéances d’emprunt. C’est aussi respecter ses obligations de bailleur (envoi des quittances, rédaction d’un bail, rédaction d’un état des lieux, respect des règles contractuelles…), respecter ses obligations déclaratives (calculer et constituer le revenu à déclarer), mais aussi optimiser le revenu (comprendre la composition de son revenu locatif et adapter la catégorie fiscale). Gérer sa location seul, c’est, enfin, être maître de ses choix d’investissements immobiliers.
